Согласно информации специалистов по недвижимости стоимость квадратного метра в коммерческих объектах на 30-40% дороже, чем в жилых помещениях с аналогичными параметрами. Цена аренды офиса или магазина на первом этаже здания в несколько раз выше, чем найм квартиры в этом же доме.
Инвестиции в перевод помещения в статус нежилого позволяю повысить доходность объекта в несколько раз. Если квартира под офис находится близко от станции метро, расположена в месте с хорошим трафиком и имеет отдельный вход, то ликвидность такого помещения является настолько высокой, что для быстрой его реализации даже в период финансового кризиса понадобится незначительный срок.
Выгодные объекты для инвестирования
Спрос на коммерческие помещения падает в период стагнации рынка. Поэтому, выбирая проект для инвестирования или для собственных производственных нужд, необходимо учитывать его место локации, степень насыщенности подобного рода помещения в районе, расположение строения.
Первый ряд домов в историческом или деловом центре города традиционно является самым востребованными квартирами для изменения статуса. Но домостроение не должно принадлежать к фонду социального найма, запрет на перевод назначения объекта здесь регламентируется ст. 22 ЖК РФ «Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». Оно должно быть в удовлетворительном состоянии (ветхое и аварийное жилье не подлежит переоборудованию).
Процедура перевода в нежилое помещение
Прежде чем обращаться фирму, специализирующуюся на изменении назначения помещений, следует решить главный вопрос, который будет определяющим для обретения новых правоустанавливающих документов. Это получение разрешения всех без исключения жильцов дома на изменение статуса жилья. В случае с ТСЖ или ЖСК необходимо проведение общего собрания жителей многоквартирного дома. При отсутствии подобной организационной структуры необходимо оформление личной подписи в индивидуальном порядке от каждого из владельцев квартир в здании.
Только после единогласного одобрения реконструкции жилого фонда можно приступать к сбору документов. чтобы квартира под офис или парикмахерскую имела официальный статус коммерческого помещения, следует оформить следующие бумаги:
- техпаспорт и план на квартиру;
- согласованный с уполномоченными контролирующими организациями проект реконструкции жилья;
- поэтажный план домостроения;
- справки об отсутствии коммунальных задолженностей и о том, что в квартире никто не зарегистрирован.
Все эти документы, наряду с правоустанавливающими бумагами на помещение и соответствующим заявлением, следует предоставить в межведомственную комиссию по использованию жилфонда. После положительного вердикта владелец квартиры проводит в рамках проекта ремонт и переоборудование квартиры.
Расходы: проект, посреднические фирмы и ремонт
На практике перевод жилой недвижимости в коммерческий статус является длительной, требующей томительного ожидания в очередях, процедурой.
Владелец объекта для экономии своего времени обычно обращается к фирмам-посредникам, берущим на себя многочисленные согласования с контролирующими безопасность органами: пожарными, СЭС, газовщиками, электриками и множеством других организаций. Стоимость такого рода услуг для оформления квартиры под офис для Москвы составляет несколько сотен тысяч.
Составление проекта и переоборудование помещения обойдется хозяину квартир суммой в размере до 1000000 рублей в значимости от масштабов перестройки и отделки объекта.